La trasmissione della detrazione nella compravendita immobiliare

La trasmissione della detrazione nella compravendita immobiliare

Le detrazioni previste dalla normativa cd. “Superbonus 110%” seguono il possesso dell’immobile oggetto degli interventi edilizi.

Pertanto, la variazione del possesso dell’immobile comporterà il trasferimento delle quote di detrazione residue in capo al nuovo possessore.

Contesto normativo

Detto principio generale è espresso in diverse fonti normative e di prassi:

• comma 8, 16-bis del D.P.R. 917/1986 (norma di riferimento per il Bonus ristrutturazioni e il Sismabonus);
• comma 2, art. 9 del D.M. 06/08/2020 (norma di riferimento per Ecobonus e Super-Ecobonus – con riferimento agli interventi con data di inizio lavori antecedente al 06.10.2020, v.si l’art. 9-bis del D.M. 19/02/2007).
• Circolare 08/08/2020, n. 24/E (Superbonus); Circolare 25/06/2021, 7/E, pagg. 301-304 (Bonus ristrutturazioni e Sismabonus) e pag. 464 (Superbonus).

L’Agenzia delle Entrate, con Interpello n° 174 del 10 Giugno 2020 ha chiarito che il venditore mantiene le agevolazioni per le sole spese già sostenute prima del rogito.

Tale regola, però, può essere derogata previo accordo tra le parti venditrice ed acquirente.

Il medesimo art. 16-bis sopracitato prevede senza possibilità di fraintendimenti l’inciso testuale: “salvo diverso accordo delle parti”.

Anche l’AdE con la Circolare del 08.07.2020, n. 19 /E (pag. 250 e 351) ha ribadito come:

“in caso di vendita dell’immobile la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti”.

La ratio delle norme

La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi di recupero prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione spettante, comporta il trasferimento delle quote di detrazione non completamente fruite.

Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile alla data del 31 dicembre dell’anno medesimo.

Tale previsione è riferibile alla circostanza in cui l’acquirente subentri nel “Superbonus” sostenendo delle spese che andrà poi a recuperare; mentre il venditore abbia già portato in detrazione quanto di sua competenza.

L’ipotesi inversa, di deroga alla trasmissione dei benefici fiscali, normalmente, ricorre nei casi in cui il venditore mantenga sul bene un diritto reale di godimento anche successivamente all’alienazione e continui a sostenere le spese per i lavori di efficientamento.

L’ipotesi dello sconto in fattura

Sempre in merito alla trasmissione della detrazione nella compravendita immobiliare si aprono scenari più complessi nell’applicazione dello sconto in fattura.

In questo caso, non ci si trova più di fronte ad una detrazione spendibile e/o sfruttabile nel medio-lungo periodo, bensì ad una vera e propria concretizzazione, in termini economici, della detrazione medesima.

Qualora si optasse per il trasferimento del beneficio fiscale spettante unitamente al trasferimento della proprietà, e ci si trovasse in una fase di avanzamento lavori, l’acquirente, al fine di mantenere i benefici fiscali, dovrà subentrare nel contratto di appalto e nella riferibilità ad esso del processo edilizio di efficientamento energetico.

I requisiti per accedere alle detrazioni

Il primo requisito per essere titolari delle detrazioni previste dalla normativa di riferimento è l’aver sostenuto il costo degli interventi cd. “agevolati”.

Il secondo è quello di avere la materiale disponibilità dell’immobile (quindi esserne già proprietari, usufruttuari, conduttori, ecc., purché si rispetti sempre e comunque il primo requisito).

Ne deriva che, per spese (fatture) successive al rogito notarile, può beneficiare della detrazione l’acquirente subentrato nel contratto di appalto e nella titolarità del procedimento edilizio.

Il venditore, spogliato del titolo originario, non potrà più detrarre le spese e – di conseguenza – cedere o far scontare in fattura il proprio credito fiscale.

Nella Guida al Superbonus pubblicata da AdE ed aggiornata a giugno 2022 si specifica che la detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile in base a un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese.

Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

In linea con la prassi in materia, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre fare riferimento alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali.

Per cui, può beneficiare della detrazione il soggetto che contestualmente vanta un titolo sul bene immobile e provvede alle spese per i lavori.

Nel caso di compravendita, la necessità del doppio requisito del titolo sull’immobile e del pagamento delle spese non cambia.

Esempi

Per semplificare quanto esposto, si possono analizzare le seguente timeline:

• Proprietario -> sottoscrive i contratti -> esegue interamente la propria obbligazione -> conclude i lavori -> porta in detrazione -> vende:

avendo il venditore concluso sia i lavori che l’iter per la maturazione dei benefici non avrà ulteriori obblighi ed al venditore non si trasferirà alcun beneficio.

• Proprietario -> sottoscrive i contratti -> esegue parzialmente la propria obbligazione -> porta in detrazione -> vende:

in questa ipotesi, prevista nella regola generale di cui all’articolo 16-bis, essendo in corso ancora ulteriori lavorazioni, l’acquirente subentrerà nei contratti, così da poter completare a sue spese (o tramite scontro in fattura o cessione) la ristrutturazione beneficiando delle detrazioni.

• Proprietario -> sottoscrive i contratti -> esegue parzialmente la propria obbligazione -> porta in detrazione -> vende mantenendo un titolo (locazione, usufrutto, comodato d’uso):

mantenendo il venditore un titolo sull’immobile potrà derogare all’art. 16-bis mantenendo su di sé il diritto alla detrazione, così da adempiere le obbligazioni derivanti dai lavori successivi alla vendita e beneficiare delle detrazioni medesime.

• Proprietario -> sottoscrive i contratti -> esegue parzialmente la propria obbligazione -> porta in detrazione -> vende -> acquirente non subentra nei contratti:

avendo il venditore perso ogni titolo sul bene ed in mancanza di subentro nei contratti da parte dell’acquirente, il primo rimarrà comunque obbligato per i contratti sottoscritti ma non avrà modo di portare in detrazione le spese da sostenere successivamente alla compravendita, avendo perso ogni titolo sull’immobile.

Conclusioni

Concludendo l’analisi della trasmissione della detrazione nella compravendita immobiliare, si può affermare quanto segue.

In caso di compravendita con lavorazioni ammesse al Superbonus ancora in corso, il venditore può detrarre esclusivamente le spese sostenute precedentemente alla vendita.

Le spese relative a lavorazioni successive alla vendita, ai sensi del citato art. 16-bis, se sostenute dall’acquirente subentrante nei contratti, saranno detratte da quest’ultimo.

Il venditore potrà, altresì, detrarre spese successive alla vendita, in deroga all’art. 16-bis, nel solo caso in cui mantenga anche per il periodo posteriore al rogito un titolo sul bene immobile.

Nell’ipotesi in cui il venditore non mantenga un titolo sull’immobile e l’acquirente non subentri nei contratti, nessuno potrà detrarre le spese successive al rogito.

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